한국투자증권은 현대산업에 대한 투자의견 ‘매수’와 목표주가를 73,000원으로 상향하며 탑핍을 유지한다. 이경자 한국투자증권 연구원은 “2015~2016년 영업이익을 13%, 5% 상향했고 저금리에 따른 자본비용 변경으로 목표 주가자산비율을 1.7배에서 2.0배로 상향했기 때문”이라고 설명했다. 이연구원은 덧붙여, “최근 주가 부진은 공정위가 면세사업장의 독과점 실태를 조사한다는 뉴스와 함께 면세점 입찰결과의 불확실성에 따른 것으로 판단된다”고 말했다.

면세사업권 획득 여부는 예측이 어려워 우리는 손익 추정치나 목표주가에 반영하지 않고 있다. 지금은 본업인 개발사업만으로도 확실한 이익 레벨업이 기대되는 시기다. 지속적인 규제완화(LTV/DTI 연장, 리츠 규제 대폭 완화)와 저금리는 현대산업과 같은 디벨로퍼가 성장하기에 가장 적합한 시기임에 분명하다. 새로운 시대 변화와 그에 적합한 밸류체인에 주목할 필요가 있다.

현대산업의 2분기 매출은 1.2조원(전년동기 대비 +1.3%), 영업이익 1,100억원(전년동기 대비 +56.6%)억원으로 추정, 영업이익 컨센서스를 무려 14% 이상 상회할 전망이다. 주요 이유는 곧 완공될 ‘고양 삼송’(매출 3,880억원), ‘수원 3차’(4,100억원)등 자체사업의 기성이 최대로 인식되며 실행 원가율 개선 효과가 본격화되기 때문이다. 이들은 예정 원가율 68~75%의 고마진 사업지다.

예상보다 초기 분양률이 높아 프로모션과 이자비용이 절감되며 최종 수익성이 추가 개선된 것으로 분석된다. 마지막 저수익 현장인 ‘월배 2차’도 1분기 비용이 집중된 상태다. 또한 ‘수원2차’ 미분양 판매수익을 2015년 영업이익 추정치에 200억원만 반영했는데 전량 판매 시 400억원의 영업이익 업사이드가 있다. 잔금납부까지 6개월이 소요되므로 2분기 동 현장에서 영업이익 기여는 120억원 내외에 불과할 것으로 추정된다.

주택시장 회복은 모든 건설사에 동일한 환경변수다. 그럼에도 현대산업의 이익 개선폭이 압도적인 이유는 실수요로 시장이 재편되며 가격 경쟁력과 입지의 중요성이 커졌기 때문이다. 이에 따라 프로젝트의 수익성 편차는 더욱 확대되고 있다.

타사들은 착공 시기가 불분명한(과거 대비 진행속도는 다소 나아졌을지라도) 재건축 수주에 과도하게 집중하는 반면, 현대산업은 강한 재무구조에 기반해 도급사업을 선택 수주하거나 양질의 자체사업에 초점을 맞추고 있다. 장기적으로 주택시장에 양적공급보다 질적공급이 중요함이 분명한 트렌드라면, Q보다 자기자본이익률을 높일 수 있는 디벨로퍼가 헤게모니를 가져갈 것이다.

또한 현대산업은 올해부터 하우징에서 다양한 부동산 개발로 영역을 확대하고 있다. ‘아이파크몰’의 턴어라운드, 2016년 착공할 ‘해운대 마리나’ 호텔/콘도, ‘삼성 파크하얏트 #2’ 호텔 계획 등은 장기적으로 property sales에만 그치는 것이 아닌, 임대수입을 통해 지속적인 cash cow와 수익원을 확보함으로써 일본식 종합 부동산 기업으로 성장하겠다는 의지다.