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신영증권은 서부T&D에 대해, 용산 호텔부지 매각에 대한 일부 선 매각 시장의 오해가 있긴 하지만, 이 매각 결정의 공시는 서부T&D의 기업가치 증대가 현실화 될 수 있음을 다시 한번 각인시켜 준 내용으로써, 주가 모멘텀에 긍정적으로 작용할 것이라는 전망이다.
서부T&D는 지난 10월 15일에 ‘유형자산처분결정’을 공시하였다.
이는 내년부터 호텔 착공이 계획되어 있는 서부T&D의 용산부지 일부와 완공 시 건물 일부를 선매각하여 자금을 조달했다는 내용이다.
서부T&D는 지난 10월 5일 인천 연수구의 자가 부지에 대규모 쇼핑몰을 오픈하면서 보유 부동산
이 영업가치로 전환되는 첫 신호탄을 알린 바 있다. 서부T&D의 두 번째 프로젝트는 용산의 자가부지에 호텔을 건립하여 2016년 이후부터 이를 통해 수익을 창출하는 것이다.
호텔 완공까지 약 4,000억원의 큰 투자비가 예상되는 상황이라 서부T&D는 자금 조달방안으로 호텔 부지 및 건물 일부를 선 매각하는 방법을 채택했다. 이러한 계획에 대해 시장이 사전에 어느 정도 인지하고 있었음에도 불구하고, 자세한 내용과 계약 조건에 대해 시장 내의 적지 않은 의문점이 있어 이를 정리했다.
첫번째 의문점은, 회사가 자금난 때문에 핵심 부지를 매각한 것인지에 대한 의문이다.
그러나 이는, 호텔 사업에 필요한 자금을 조달하는 방법으로 부동산투자신탁을 활용하여 funding을 하는 과정에서 일부 부동산 선 매각을 선택한 것이다. 투자신탁은 목표수익률을 달성한 이후 안정적으로 자금을 회수하는 것이 주목적이므로, 완공 후 3년이 되는 시점, 즉, 90개월 이내로 예정된 시점까지 서부T&D 대표에 해당 부동산을 되 팔 권리를 가지게 된다. 따라서 서부T&D는 동 부동산을 담보로 대출을 받은 것이나 마찬가지인데, 금융비용 대신 완공 후 임차료를 지불해야 한다는 점이 다르다고 할 수 있다.
두번째 의문점은, 3개 중 1개동(노보텔 특2급)이 선 매각된 거라면 완공 후 임차료는 얼마나 지불해야 하는가 이다.
이에 대한 답으로, 아래 산식으로 추정이 가능하고, 이 산식에 따라 계상된 바에 의하면, 객실점유율 85% 가정할 경우 연간 임차료는 최고 200억원에 달할 것으로 추정된다.
Max{기본임대료 연 165억원(매년 3% 인상), (매출액의 39% + 지하1층 상업시설 수익원의 95%)}
마지막 의문점은, 서부T&D의 공시 사항 중, SPC에게 400억원의 후순위채권을 취득했다는 것은 무슨 내용인가이다.
이에 대한 답은, 자금조달을 위한 부동산투자신탁에 서부T&D도 일부 자금을 투자하였는데 이는 신탁업자가 리스크관리 차원에서 동사에 요구한 사항임. 이에 따라 서부T&D가 175억원, 시공사가 175억원, 호텔위탁운영사(ACCOR)가 50억원 투자함에 따라 400억원이 조성된 것이며, 이는 코람코펀드 대비 후순위채권으로 우선 순위를 배정하였다.
금번 선매각 건은 동사 용산부지의 실질적인 가치를 공식적으로 확인시켜 준다는 점에서 의미가크다고 생각된다. 동 부동산은 현재 장부가액 2,520억원으로 계상되어 있다.
해당 부지가 개발된 후, 기준 연면적의 30%에 해당하는 부동산이 2,563억원에 매각된 것이므로, 단순 계산에 따르면 용산부지의 개발 후 가치는 8,500억원을 상회한다는 결론이 나온다.
즉, 이 프로젝트 하나의 가치만으로도 현재 동사의 시가총액을 상회하는 수준이라는 뜻이다.
더욱이 이번에 선매각 대상이 된 특2급 노보텔 건물보다 동사가 자가 보유하게 될 1급 비즈니스와 레지던스 동은 수익성이 더 높은 사업이어서 위의 단순 계산을 넘어서는 가치를 인정받을 수 있을 전망이다.
이에 더해 연수, 신정동 부지가 순차적으로 개발되면서 영업가치로 전환될 예정이라는 점 또한 주목할 만하다.
서부T&D의 이번 공시는 서부T&D의 기업가치 증대가 현실화 될 수 있음을 다시 한번 각인시켜 준 내용으로 주가 모멘텀에 긍정적으로 작용할 것이라 예상된다.
이에 따라, 신영증권은 서부T&D에 대한 매수(B) 투자의견과 목표주가 43,500원을 유지한다
투자의견 매수(B), 목표주가 43,500원
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